Споры о недвижимости могут рассматриваться третейскими судами

26 мая 2011г. Конституционный Суд Российской Федерации отказался поддержать Высший Арбитражный Суд РФ в его стремлении ограничить компетенцию третейских судов в отношении споров, касающихся недвижимого имущества.

ВАС РФ оспаривал в КС РФ конституционность положений пункта 1 статьи 11 ГК РФ, статьи 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 1 статьи 33 и статьи 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закона РФ «О международном коммерческом арбитраже» и ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации», которыми определяется подведомственность споров третейским судам.

Постановлением от 26 мая 2011 г. КС РФ решил признать взаимосвязанные положения пункта 1 статьи 11 ГК Российской Федерации, пункта 2 статьи 1 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации», статьи 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 1 статьи 33 и статьи 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», как допускающие - по своему конституционно- правовому смыслу в системе действующего правового регулирования - рассмотрение третейскими судами гражданско-правовых споров, касающихся недвижимого имущества (в том числе об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке), и государственную регистрацию соответствующих прав на основании решений третейских судов, не противоречащими Конституции Российской Федерации.

Постановление КС идет вразрез с практикой арбитражных судов, в которой начиная с 2005 года государственная регистрация сделок и иных юридически значимых действий с недвижимостью рассматривается как «публичный элемент», включение которого в гражданско-правовые споры относительно объектов недвижимого имущества позволяет приравнять эти споры к спорам публично-правового характера, что исключает возможность их разрешения посредством третейского разбирательства.

Подобная практика опирается на рекомендации, содержащиеся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года № 96 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов», согласно пункту 27 которого арбитражный суд отказывает в удовлетворении заявления о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, которое обязывает регистрирующий орган зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за стороной третейского разбирательства, так как вопросы публично-правового характера (регистрация недвижимости) не могут быть предметом рассмотрения в третейском суде. Такой подход, основанный на отождествлении публично-правовых споров и гражданско-правовых споров, решение по которым влечет за собой необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не учитывает конституционно-правовую природу соответствующих правоотношений. Публично-правовой характер споров, предопределяющий невозможность их передачи на рассмотрение третейского суда, обусловливается не видом имущества (движимого или недвижимого), а спецификой правоотношений, из которых возникает спор относительно данного имущества, и составом участвующих в споре лиц. Требование же государственной регистрации недвижимого имущества не связано ни со сторонами спора, ни с характером правоотношения, по поводу 19 которого он возник, - определяющим является природа объекта данного имущественного правоотношения. Следовательно, отношения по поводу государственной регистрации нельзя считать содержательным элементом спорного правоотношения, суть которого остается частноправовой, а «публичный эффект» появляется лишь после удостоверения государством результатов сделки или иного юридически значимого действия.

Постановление предусматривает, что в системе действующего правового регулирования решения третейских судов не только порождают обязательство их исполнения лицами, участвующими в третейском разбирательстве, но и являются основанием для совершения иными субъектами определенных юридически значимых действий. Так, если решением третейского суда, принятым по результатам рассмотрения спора, касающегося недвижимого имущества, установлены права на это имущество, регистрирующий орган обязан совершить действия по их государственной регистрации. Статья 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», закрепляя данную обязанность регистрирующего органа в отношении прав, установленных решением суда, арбитражного суда, третейского суда, определяет тем самым правовые последствия вынесения решения третейского суда по спору, касающемуся недвижимого имущества, равные - для целей государственной регистрации прав на такое имущество - последствиям вынесения решения государственным судом (общей юрисдикции или арбитражным).

Будущее покажет, каковы будут конкретные долгосрочные последствия принятого постановления в сфере оборота недвижимости, однако само по себе важно, что КС РФ отнес обращение в третейский суд к числу общепризнанных в современном правовом обществе способов разрешения гражданско-правовых споров, проистекающих из свободы договора.

Председатель Третейского суда при ЗАО «Информ-юст»
А.М.Земцов